Untermieten und Untervermieten

Während sich bei Wohngemeinschaften schon viel früher die Frage danach stellt, was beim Einzug eines neuen Mitbewohners zu beachten ist, inwiefern der Vermieter diesen untersagen kann und wer im Falle von Mängeln am Mietobjekt haftet, begegnen andere den Problemen erst, wenn sie beispielsweise ihre Wohnung wegen eines Auslandsaufenthaltes untervermieten möchten.

Welche Fragestellungen und Komplexitäten bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte auftreten können, soll im Folgenden und auch im Hinblick auf eine mögliche Klausurbearbeitung dargestellt werden.

Warum und vor allem wann wird diese Thematik aber überhaupt relevant?

Gesetzlich ist geregelt, dass ein Mieter dann, wenn ein Dritter einen Teil des Wohnraums der vermieteten Wohnung im Rahmen einer Gebrauchsüberlassung beansprucht, der Erlaubnis des Vermieters bedarf (§§ 540 I 1, 549 I, 553 I 1). Die Gebrauchsüberlassung im Sinne einer Untervermietung ist dabei vom reinen Besuch zu trennen, der sich anhand der kürzeren Dauer und der fehlenden Überlassung zum selbständigen Gebrauch feststellen lässt. Besucher können vom Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters und ohne eine Anzeigepflicht diesem gegenüber empfangen werden.

Soll tatsächlich eine Gebrauchsüberlassung erfolgen und liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor, kann der Vermieter die Überlassung nur verweigern, sofern in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, er also beispielsweise negative Auswirkungen auf das vermietete Objekt hätte, infolge der Untervermietung eine Überbelegung vorläge oder eine Gebrauchsüberlassung aus sonstigen Gründen unzumutbar wäre (§ 553 I 2).

Liegt kein Grund zur Verweigerung der Untervermietung vor oder hat der Mieter die
Erlaubniserteilung erfolgreich mit Hilfe einer Leistungsklage auf Abgabe der Erklärung
erlangt, entsteht ein Untermietverhältnis, welches sich durch mehrere separate Mietverhältnisse auszeichnet, die für die Komplexität der Ansprüche untereinander sorgen.

Rechtsbeziehungen im Falle der Untervermietung

Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sind die allgemeinen Regeln des Mietrechts der §§ 535ff. sowie die Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum aus den §§ 549ff. anwendbar. Insofern bestehen zwischen Hauptmieter und Untermieter vertragliche Beziehungen, die unter anderem die Pflicht des Hauptmieters zur Gebrauchsüberlassung an den Untermieter begründen und Schadensersatzansprüche des Untermieters aus dem gegenüber den §§ 280ff. speziellen § 536a I gegen den Hauptmieter ermöglichen.

Hingegen bestehen selbst dann keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Vermieter und dem Untermieter, wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt. Insofern stehen ihm nur Ansprüche gegen den Hauptmieter zu. Dies resultiert daraus, dass der Untermieter mangels eines Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nicht in den Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter einbezogen wird.

Folglich haftet der Untermieter dem Vermieter bei unerlaubter Untervermietung nicht aus den §§ 280ff., die schon am benötigten Schuldverhältnis scheitern würden. Der Vermieter hat dennoch die Möglichkeit den Untermieter (trotz seiner Gutgläubigkeit hinsichtlich seines Besitzrechts) im Rahmen der Vorschriften der §§ 987ff. haften zu lassen.

Im Falle von Kündigungen sind diese innerhalb der einzelnen Vertragsverhältnisse
abzuwickeln. Allerdings wird auch der Untermieter zur Herausgabe verpflichtet, wenn der Vermieter das Mietverhältnis zum Hauptmieter kündigt. Der Anspruch des Vermieters aus §§ 546 II, 985 stellt einen derartigen Rechtsmangel auf Seiten des Untermieters dar, dass kraft Gesetzes eine Minderung des Untermietzinses auf Null eintritt (§ 536 III, I 2) und sich aufgrund der Entziehung der Mietsache ein Kündigungsgrund aus § 543 II 1 Nr.1 ergibt. Hat der Untermieter Kenntnis von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses erlangt und zieht trotzdem nicht aus, hat er dem Vermieter Nutzungsersatz zu leisten.

Folgen der unberechtigten Untervermietung

Liegt keine Erlaubnis des Vermieters vor und der Gebrauch wird dennoch einem Dritten
überlassen, ist der Vermieter grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 II 1 Nr.2 Alt.2 berechtigt. Zwar kann der Mieter dem entgegenhalten, dass er einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung gehabt hätte, jedoch ist in diesem Fall zumindest ein Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 II Nr.1 denkbar. Als weitere Möglichkeit steht dem Vermieter auch die Möglichkeit zur Klage auf Unterlassung nach § 541 offen, der eine fruchtlos verstrichene Mahnung vorausgehen muss. Wegen der weitreichenden Folgen sollte deshalb vor einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, wie z.B. einen neuen WG-Mitbewohner immer die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, sofern nicht die Untervermietung von Vorneherein individualvertraglich ausgeschlossen wurde, was bei unbefristeten Mietverhältnissen durchaus möglich ist.

Bezüglich der Zahlungsansprüche des Vermieters gegen den Hauptmieter sind weitere
Besonderheiten zu erläutern. Neben der Relevanz für die Praxis ist auch in Klausuren vor allem der Fall denkbar, dass der Mieter ohne die benötigte Erlaubnis einem Dritten den Gebrauch überlässt und dafür eine höhere Miete verlangt, als er selbst zahlt.
Der Vermieter begehrt in dieser Konstellation regelmäßig den Mehrerlös oder eine Erhöhung der Miete gemäß § 553 II. Hier wird eine Entscheidung nach dem Zeitpunkt der Untervermietung relevant.

Ist das Hauptmietverhältnis – also das zwischen Vermieter und Hauptmieter bereits beendet, schuldet der Hauptmieter eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Rückgabe der Mietsache nach § 546 a I, die sich nach der vereinbarten oder ortsüblichen Miete richtet. Sofern ein höherer Erlös erzielt wurde, kann der Vermieter nur bei positiver Kenntnis (der Nichtberechtigung zum Besitz) des Hauptmieters die Differenz nach §§ 987 I, 990 I 2 von diesem verlangen.

Während eines bestehenden Hauptmietverhältnisses stehen dem Vermieter nach der
herrschenden Meinung keine Ansprüche auf die erzielte höhere (Unter-)Miete zu. Denkbar ist hier eine Prüfung eines Schadensersatzes aus §§ 280 I, 241 II, der bereits an der Pflichtverletzung scheitert. Darüber hinaus können Ansprüche aus EBV (konkret §§ 987, 990 I) sowie solche aus unerlaubter Handlung (§ 823) angeprüft und verneint werden. Die in der Reihenfolge zuletzt zu prüfenden Ansprüchen aus der Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungsrecht scheitern zwar auch, sollten aber in der schriftlichen Ausarbeitung ebenfalls Beachtung finden.

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